„Powinieneś wziąć wszystkie informacje na tej stronie i przygotować ją na dziesięciostopniowy plan sukcesu”. Takie wyzwanie rzucił mi jeden z naszych pisarzy. Ten artykuł jest wynikiem. W tej lekcji poznasz dziesięć podstawowych kroków do zakupu domu. Możesz użyć tego jako punktu wyjścia do dalszych badań. Postępuj zgodnie z podanymi linkami, aby dowiedzieć się więcej o każdym kroku.
Krok 1. Ustaw budżet i uruchom fundusz mieszkaniowy
Kiedy wchodzisz do biura pożyczkodawcy lub rozmawiasz z nim przez telefon, powinieneś już mieć na uwadze budżet. W tym kontekście mówię o budżecie mieszkaniowym. Jest to kwota, którą możesz realistycznie zapłacić w zamian za kredyt hipoteczny każdego miesiąca. W Internecie dostępne są różnego rodzaju fantazyjne kalkulatory hipoteczne, które pomagają w ustaleniu budżetu. Ale ich nie potrzebujesz. Wszystko, czego potrzebujesz, to kartka papieru, długopis i zwykły kalkulator.
Oto, co musisz zrobić w tym kroku:
Zapisz wszystko, co wydajesz pieniądze w każdym miesiącu. Twoja płatność za samochód. Twoje rachunki kart kredytowych. Twoje artykuły spożywcze. Twoje wydatki na rozrywkę. Wszystko. Możesz pominąć czynsz lub aktualną spłatę kredytu hipotecznego (ponieważ zostanie on zastąpiony przez nową spłatę kredytu hipotecznego). Próbujesz dowiedzieć się, ile pieniędzy wydajesz w każdym miesiącu, na wszystko inne niż czynsz czy spłata kredytu hipotecznego. Są to twoje wydatki poza mieszkaniem. Zapisz ten numer.
Następnie odejmij swoje wydatki poza mieszkaniem od wynagrodzenia za mieszkanie. Nie używaj do tego miesięcznego dochodu brutto. Chcesz wykorzystać swój dochód netto po potrąceniu podatków. Pamiętaj, że staramy się stworzyć tu budżet. Więc musisz użyć kwoty, którą rzeczywiście zabierasz do domu po opodatkowaniu. Wykorzystanie dochodu brutto będzie zakłócać proces.
Zapisz liczbę, którą masz, po odjęciu długów od dochodu. Jest to absolutna wartość, którą należy wydać na comiesięczną spłatę kredytu hipotecznego. W rzeczywistości, inteligentny nabywca domu nawet nie zbliży się do tego numeru. Zostawi dodatkową przestrzeń do oddychania na wypadek sytuacji kryzysowych. Im bardziej wypłata kredytu hipotecznego spadnie poniżej tej liczby, tym bezpieczniej będziesz.
Możesz uzyskać zgodę na kredyt hipoteczny, który jest dla ciebie za duży. Zdarza się to w dużej mierze, o czym świadczy liczba przejęć domów w USA. Dlatego tak ważne jest, aby mieć budżet na papierze, zanim zajmą się kredytodawcami.
Jest to jeden z najważniejszych kroków przy zakupie domu. To jeden z powodów, dla których znajduje się na szczycie listy. Jest również na szczycie, ponieważ najpierw warto zrobić ten krok. Ten artykuł jest zgodny z logiczną sekwencją zdarzeń. Chcesz wiedzieć, ile możesz sobie wygodnie wydać każdego miesiąca, zanim złożysz wniosek o kredyt hipoteczny. W przeciwnym razie możesz uzyskać zgodę na miesięczną płatność, która jest dla Ciebie za duża.
Pożyczkodawca nie dba o twoją długoterminową stabilność finansową. Będą sprzedawać pożyczkę na wtórny rynek hipoteczny, który całkowicie ją wyłączy. Dlaczego miałbyś ufać komuś takiemu, aby określić swoją strefę komfortu finansowego? Nie powinieneś. Powinieneś zrobić to sam. To pierwszy i najważniejszy krok do zakupu domu.
Powinieneś także założyć fundusz mieszkaniowy na tym etapie procesu. Im szybciej tym lepiej. Wielu kupujących po raz pierwszy jest zszokowanych ilością pieniędzy, jaką muszą zapłacić, kupując dom. Należy rozważyć wpłatę. Jeśli nie korzystasz z pożyczki VA lub USDA, dokonasz zaliczki w wysokości co najmniej 3,5%.
Zamknięcie kosztów to kolejny poważny wydatek przy zakupie domu. Mogą z łatwością dodać do 5000 USD lub więcej. Jeśli kupujesz dom wyższej klasy, całkowite koszty zamknięcia mogą wynieść znacznie ponad 10 000 USD.
Krok 2: Sprawdź swoje raporty kredytowe i wyniki
Jest to kolejny ważny krok przy zakupie domu i jest to coś, co powinieneś zacząć robić dzisiaj. Twoja ocena kredytowa może spowodować lub złamać szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego.
W przeszłości kredytodawcy nie kładli zbyt dużego nacisku na wyniki kredytowe. Jeśli zarobiłeś wystarczająco dużo pieniędzy, możesz kwalifikować się do pożyczki. A potem przyszła katastrofa mieszkaniowa z 2008 roku. Dziś kredytodawcy robią wszystko, aby zmniejszyć ryzyko. Jednym ze sposobów, w jaki to robią, jest analiza wyniku kredytowego kredytobiorcy.
W tym kontekście w szczególności mówię o wyniku punktowym FICO. Jest to ten, którego używa większość kredytodawców hipotecznych. Więc na tym etapie należy się tym przejmować. Twój wynik FICO jest obliczany na podstawie informacji zawartych w raportach kredytowych. Więc chcesz przejrzeć obie te rzeczy.
Podczas sprawdzania raportów kredytowych koncentrujesz się głównie na dokładności. Upewnij się, że nie ma błędów ani nieścisłości. Jeśli tak, spróbuj je ASAP (oto jak). Możesz pobrać kopie raportów za darmo na stronie annualcreditreport.com.
Powinieneś również sprawdzić swoje wyniki kredytowe FICO, aby zobaczyć, gdzie stoisz. Zakres punktacji wynosi od 300 do 850. Wyższy jest lepszy. Prawdopodobnie będziesz potrzebować co najmniej 640 punktów, aby zakwalifikować się do kredytu hipotecznego. Być może będziesz w stanie zakwalifikować się do pożyczki FHA z wynikiem poniżej. Możesz kupować swoje wyniki za pośrednictwem MyFICO.com.
Wielu kupujących po raz pierwszy opuszcza ten krok całkowicie przy zakupie domu. „Dlaczego muszę sprawdzić swój kredyt?” Mówią. „Pożyczkodawca zrobi to za mnie.” Prawdziwe. Ale pożyczkodawca nie jest twoim doradcą finansowym. Sprzedają coś i kupujesz to. Jesteś po przeciwnych stronach stosunków biznesowych. Ostatnią rzeczą, której chcesz, jest to, aby pożyczkodawca dowiedział się więcej o twoich kwalifikacjach niż ty (na przykład twoja ocena kredytowa). Nie możesz negocjować z pozycji ignorancji.
Krok 3. Wybierz najlepszy rodzaj pożyczki
FHA. Standardowy. RAMIĘ. Stała stopa. Masz sporo do wyboru, jeśli chodzi o kredyty hipoteczne. Dokonanie właściwego wyboru pomoże ci uniknąć późniejszych problemów. Dobrą wiadomością jest to, że wiele tak zwanych egzotycznych produktów hipotecznych zniknęło w wyniku kryzysu mieszkaniowego. Dziś pozostajemy z tradycyjnymi końmi pociągowymi świata pożyczającego. Rynek kredytów hipotecznych nie jest tak mylący, jak kilka lat temu.
Na tym etapie masz dwie możliwości:
Czy chcę mieć stałą lub zmienną stopę procentową?
Czy chcę korzystać z konwencjonalnego lub zabezpieczonego przez państwo kredytu hipotecznego?
Pierwszym krokiem jest wybór rodzaju stopy procentowej, którą chcesz zablokować. Kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu ma taką samą stopę procentową przez cały okres trwania pożyczki. Z kolei regulowany kredyt hipoteczny (ARM) ma stawkę, która będzie dostosowywać się okresowo z pewną wcześniej określoną częstotliwością. Większość obecnie używanych ARM to kredyty „hybrydowe”, które zaczynają się od stałej stawki od pierwszego do siedmiu lat. Potem stawka zaczyna się dostosowywać, zwykle co roku.
Lepiej skorzystaj z hipoteki o stałym oprocentowaniu, jeśli masz zamiar być w domu przez długi czas. Jeśli uważasz, że będziesz tylko w domu przez kilka lat, pożyczka ARM może być dobrym sposobem na zaoszczędzenie pieniędzy. Technicznie rzecz biorąc, możesz skorzystać z kredytu ARM na dowolny czas pobytu – ale staje się to ryzykowne, gdy pozostajesz poza pierwszą fazą przystosowania. Wtedy kurs zaczyna się zmieniać wraz z warunkami rynkowymi. Zwykle oznacza to, że stopa będzie wzrastać z jednego okresu do drugiego. Twoja miesięczna płatność wzrośnie wraz z nią.
FHA i inne pożyczki rządowe
W tym kroku do zakupu domu, będziesz musiał wybrać między konwencjonalnymi a rządowymi pożyczkami hipotecznymi. Programy pożyczek rządowych obejmują VA, FHA i USDA. Tradycyjna hipoteki jest dokonywana w sektorze prywatnym bez żadnej formy wsparcia rządu.
Jeśli jesteś członkiem wojska, powinieneś poważnie rozważyć skorzystanie z pożyczki VA przy zakupie domu. Możesz kupić dom bez pieniędzy za pomocą tej opcji. Co ci się w tym nie podoba? Proces kwalifikacji jest łatwiejszy niż zwykła pożyczka.
Jeśli nie jesteś członkiem wojska, możesz uzyskać hipotekę zabezpieczoną przez rząd w formie pożyczki FHA. Ten program jest niesamowicie popularny wśród kupujących po raz pierwszy. Nie ogranicza się do osób, które zajmują się po raz pierwszy, ale odwołuje się do nich z kilku powodów.
Standardowa zaliczka na pożyczkę FHA jest mniejsza niż standardowa pożyczka (zaledwie 3,5 procent), a proces kwalifikacji jest łatwiejszy. Nie jest to jednak pieczątka – nadal będziesz musiał zostać zatwierdzony przez pożyczkodawcę na prywatnym rynku hipotecznym. Przeanalizują twoją zdolność kredytową, dochody i długi. Mimo to, przy wszystkich innych rzeczach, które są sobie równe, łatwiej jest zakwalifikować się do pożyczki FHA niż konwencjonalnego kredytu hipotecznego.